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养老产业融资模式主要有如下5种方式:
1、银行贷款。2、政府创投引导基金或养老产业基金。3、房地产信托投资基金。4、养老债券。5、PPP等。
（1）健康及养老产业规模：
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主要的大概有下面几种融资方式。第一银行贷款，目前银行对养老服务业的支持处于起步阶段，全面推广尚有诸多政策性和实践性的瓶颈。长期以来，大多数养老机构得不到银行的信贷支持，银行系统也缺乏专门的信贷产品。虽然国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》以后，一些地方今年也出台政策金融支持养老服务业发展，甚至规定银行具体授信额度和每年的贷款总量，但情况仍然不尽如人意。目前，湖南、江西、浙江等省市出台针对养老企业的贷款政策惠及当地养老企业，但大多数获得贷款的企业多是轻资产的服务型公司，或是和互联网、智能养老相关，且获得贷款的多为公办养老机构，直到2014年3月，光大银行温州分行给泊岙老人公寓贷款3000万，民办养老机构银行融资才实现了零突破。
对于轻资产、有知识产权的科技企业，很多银行都推出有无抵押贷款，在北京中关村园区，凡是进入“瞪羚计划”的企业，还可以获得信用贷款。这类企业大多主营业务鲜明突出，符合市场需求，经营业绩持续健康稳定发展，内部管理规范；此外他们与银行、担保公司均进行了长时期的交流，逐步加深了解并建立信任关系。
除光大银行之外，华夏银行也做了部分尝试，但贷款主体也大多为拥有在建工程和土地使用权做抵押的企业，实际操作中企业相关控制人均被追加连带担保责任。
国家开发银行和世界银行这两年也开始积极扶持养老企业，比如安徽省获得世界银行贷款1.4亿美元，用于安徽养老服务体系建设。国家开发银行对多个智能化养老基地有所扶持。比如国开行在选择养老地产贷款客户时，首先会考虑到贷款项目是否具有可持续的养老服务，对于房企则是要求企业在房地产的载体上必须有好的可持续的服务；其次对贷款客户有要求，客户应是合格主体并有良好信用，配置项目资本金至少20%。第三贷款企业还应具备相应的行业经验或能力；第四应有准确的市场定位，尤其是对目标消费群体定位清晰。最终，贷款还是要落实到是否有土地或房产做抵押上。
目前虽然各银行产品和条件不一，但是总体来讲针对养老产业的贷款本身的金融创新仍然乏善可陈。
二、政府创投引导基金或养老产业基金
2015年8月，湖南成立全国首只省级政府引导型健康养老产业投资基金-湖南健康养老产业投资基金。基金首期规模45亿元，力争总规模上100亿元。养老产业基金将在中央财政引导资金的基础上，广泛吸纳民营资本以及银行、保险公司等金融机构的出资。
同年8月，苏州出台《养老服务业发展引导基金管理办法》，计划设立养老服务业发展引导基金，首期规模为5000万元，引导社会力量募资设立规模2亿的养老服务业创投基金。苏州成立该基金是为充分发挥政府财政资金的杠杆效应，吸引优质养老服务业企业、项目聚集苏州，加快养老服务业发展。
该基金由苏州市发改委社会发展处牵头，首期5000万元资金由苏州市政府财政拨款，目前资金已经到位。引导基金存续期限为7年，引导基金在参股设立基金稳定运营后，可通过将股权转让给其他股东、公开转让股权、投资基金到期清算退出等途径完成退出，以实现引导基金的良性循环。
投资原则上，重点投资养老服务业初创期中小企业，投资养老服务业的投资额不低于创业投资企业全部投资额的70%；投资对象为苏州市范围内注册设立的创业企业，投资额不低于创业投资企业全部投资额的70%；对单个创业企业的投资不超过投资基金总额的20%。从苏州创投引导基金投资偏好来看，他们比较倾向于有互联网概念的新型业态养老项目。
除了政府发起的创投引导基金之外，一些金融机构、民间资本也发起了产业基金，这些基金对项目本身的要求较高。
比如华夏银行目前正在筹备的养老产业基金，将以股权投资和劣后债投资模式支持养老产业发展，基金初步规模约为10亿元；再如某民间资本募集的3亿元定向投资基金，专门收购国内的民营养老院。这只基金主要投资收购15-17家民办养老公寓、养老护理员、老年社区日间照料中心和养老养生康复院等一线省会城市的养老护理机构，规模为80-500张床位。在收购标准上，要求项目已经达到盈亏平衡点或在6个月内实现盈亏平衡，项目自带亿元或距离亿元20分钟车程内。三、房地产信托投资基金（REITs）
作为养老地产发展的先锋，美国在养老地产运营方面积累了大量经验，它们在市场化养老的背景下，走出了一条依靠REITs（房地产信托投资基金）创新的独特赚钱模式。
过去10年，全球养老健康REITs不断发展，市值翻了8倍。即使全球REITs市场乏力，甚至总量减少的情况下，健康养老REITs依然保持坚挺。凭借着良好的收益表现、较低的风险性、收益来源租金可有效避险通胀等特征，REITs成为美国养老产业资本市场上的生力军。
2014年5月，中信发起的“中信起航专项资产管理计划”在深交所综合交易平台挂牌交易，中国市场养老地产REITs的探索开启。
美国地产商进军医疗养老产业主要依靠REITs，健康护理累的REITs的市值在各类型中占比达10%，行业集中度比较高。在成熟市场，REITs最常见的投资方式有两种，一种是净出租模式，另一种是委托经营模式。
在净出租模式下，REITs公司将养老物业出租给运营商，每年收取固定租金费用，而直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等一切由运营商承担。在这种模式下，REITs的毛利润率很高，租金收益可达50%以上，而且几乎不承担任何经营风险；与之相对，作为租户的运营商则获取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益，并承担绝大部分经营风险。
在委托经营模式下，REITs公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入5%-6%作为管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益，所有的经营收入都归REITs所有，经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。
在净出租模式下，REITs的风险更低、收益更稳定，因此，为降低资金成本，REITs的大部分物业采用净出租方式运营，只有少数物业采用委托经营模式运营。正是依靠赚取租金收入以及部分经营所得，REITs获得了源源不断的稳定收益，也由此成为了养老地产市场上有力的长期投资人。
遗憾的是，目前国内REITs发展时机还不成熟，好在已经慢慢开始发展。2015年6月8日，由万科联手鹏华基金发起国内首只公募REITs，此前万达也联手快钱公司发起一款类似REITs的产品：“稳赚1号”。公募REITs的诞生，将公募基金投资标的的范围拓宽至房地产资产，未来REITs将进入中国居民的资产配置池。
四、养老债券
近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立。但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。为贯彻《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》精神，加大企业债券融资方式对养老产业的支持力度，引导和鼓励社会投入，国家发改委制定了《养老产业专项债券发行指引》（以下简称“指引”），指引已于2015年4月9日下发并执行。
债券市场是金融体系直接融资市场的重要组成部分，与以银行贷款为主的间接融资市场相比，其资金的供给和需求更加简单直接，有利于提高资源配置效率。与直接融资市场中的股票市场相比，债券市场门槛较低、风险较小，有利于发债主体的股权控制。同时，企业债券相比其他债券融资方式还具有融资成本较低、发行时间较灵活、融资期限较长等诸多优势。
企业债券是企业依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的债券。公司债券的发行主体是股份公司，但也可以是非股份公司的企业，所以，一般归类时，公司债券和企业发行的债券合在一起，可直接称为公司（企业）债券。国家发改委近一两年来采取企业债券分类管理、企业债券预审权下放至省级、鼓励企业债券融资方式创新等一系列改革举措、政策暖风下，全国企业债券市场发展迅猛。对有志于加入养老产业的企业，发行养老产业专项债权无疑将是一个很好的选择。
五、PPP
PPP的发展在中国几经沉浮之后，随着《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》赋予地方政府适度举债融资权限后，各地便将PPP看做是在发债之外的又一条重要融资渠道。鉴于目前地方政府债台高垒，PPP热潮正汹涌澎湃。
表面繁荣之下，颇多细节需冷静思考。首先是部分地区“为PPP而PPP现象”应该遏制和反思。
在PPP模式下，政府和企业利益共享，风险共担，双方有着几十年的合作，这一特征决定了其对项目前期准备要求更高。从项目萌芽到落定耗时颇多，期间还需有大量调研和缜密论证，PPP项目与其是一个项目，不如说是一个系统工程，在没有成功经验可借鉴的情况下，这项系统功能着实难以驾驭。
这两年在PPP试点项目快速推进热潮下，各地出台的PPP项目前期论证非常简单，有些地区甚至将原有项目改头换面改变而成。PPP项目扎堆出现并非好现象。在这些项目中，参与者或意向企业多为国有企业，其他社会资本可参与的空间和机会非常有限；甚至有的项目并未经过公开竞争，只是政府和企业之间签订合作备忘录，项目内容和细节并未最终敲定。很多推出PPP项目的地方政府并无实际操作的经验和技能，对项目更是缺乏系统认识和规则指引，伴随项目也没有推出有针对性的政策和措施，空有一腔热情，而缺乏实战经验，很容易使项目流于夭折。
一些地方虽然引入社会资本，但因缺乏实践和细则制定，不能很好把握和社会资本合作的“度”的问题。比如缺乏合理和弹性的定价机制，导致部分项目的暴利或亏损，也束缚了市场配置资源的作用。
PPP协议的核心要件是价格和服务标准。由于PPP项目的准经营性特征，财政补贴是项目的重要收入来源。PPP项目补贴到什么程度，需要政府有较强的测算能力和拿捏水准。补贴太高，有失财政支出的公平，补贴过低，对社会资本没有吸引力。比较理想的状态是，政府根据行业的一般水平，划定一条价格线，超出不补，结余归企业，鼓励企业努力降低成本，提高效率。另一方面，如果设计或操作不当，PPP项目可能会成为一种变相的高息债，虽然缓解了短期资金压力，但会给政府带来长期的财政负担。
即使价格合理，政府在PPP项目上的财政支出可控，政府也要在债券融资和PPP模式上做出一个折衷。债券融资成本低，社会融资成本高，但是引入社会资本，可以带来专业技巧、管理的经验，提高运营效率，降低政府在项目生命周期内的补贴支出。在融资成本和效率提高之间存在一个相互抵消的关系。因此，并不是引入社会资本越多越好，而是要确定一个合理的比例，真正做到“物有所值”。
其次PPP的本质是为了提高政府公共服务的专业性和提高运营效率。
第三是要厘清PPP适用的领域。
当前有些地方已经把PPP当成包治百病的良药。目前PPP模式中字母组合可以排出二十多种。理论上讲，PPP模式可以适用于绝大多数公益性事业投资，如市政交通设施、港口、码头、水务、能源、公共交通、医院、养老院、垃圾处理等等。但这并不意味着PPP可以适用于所有社会服务领域，更不能把PPP当成包治百病的良药。事实上，由于PPP模式多样，前端设计难度大，需要协调的部门多，操作起来复杂，导致实际推行并非那么容易。
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